Quels sont les avantages d’un investissement locatif LMNP ?

La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur.
L’avantage principal est la maîtrise de l’imposition pour les revenus locatifs qui varie en fonction du statut d’imposition choisi.

Mais le statut LMNP possède de nombreuses qualités :

• • • Les revenus générés sont peu fiscalisés
    • Une meilleure rentabilité qu’avec la location nue
    • Le bail pour une location meublée est moins contraignant que pour une location nue
    • Récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans)

Quelles sont les conditions à respecter ?

Pour bénéficier du cadre fiscal du statut LMNP, l’investisseur et le bien loué doivent répondre à plusieurs conditions :

• Acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi
• Réaliser moins de 23 000 € de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50 % de ses revenus globaux à partir de cette activité
• Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)

Comprendre le statut LMNP :

L’investissement locatif en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier meublé et à le mettre en location. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce, grâce à l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué directement. Si le bien fait partie d’une résidence-services (type EHPAD, établissements pour personnes âgées et handicapées, résidence étudiante, d’affaires…), le propriétaire peut cumuler les avantages fiscaux de l’amendement Censi-Bouvard.

Ce régime fiscal est obligatoire pour les loueurs de meublés percevant plus de 70 000 € de recettes locatives annuelles et moins de 788 000 €.

Un propriétaire-bailleur louant un bien meublé peut choisir le régime d’imposition le plus rentable entre ces trois possibilités :

• Le régime Micro-Bic des micro-entreprises : il est possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 70 000 € par an ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71 % pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme).
• Le régime réel : avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, travaux…). Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble ainsi que le mobilier le garnissant. S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus. Il pourra uniquement être déduit des bénéfices de la location meublée. Pour les loueurs de meublé non professionnels, ce régime est optionnel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant le 1er février pour l’année fiscale à venir.
• Le régime réel normal : obligatoire pour le loueur touchant plus de 788 000 € de revenus locatifs annuels. Un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire.