Les SCPI : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Communément appelée « Pierre Papier », la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement immobilier collectif non coté en bourse. Elle fait donc partie des organismes et placements collectifs (OPC). En outre, la SCPI acquiert un patrimoine immobilier à l’aide des placements de ses investisseurs. Qui plus est, elle aura la gestion de ce patrimoine à destination locatif. Autrement dit, les missions d’une SCPI sont d’acquérir des biens immobiliers, de rechercher des locataires, d’établir l’état des lieux, de s’acquitter des charges, d’effectuer des travaux si nécessaire et de récupérer les loyers. Pour ces missions, la SCPI passe par l’intermédiaire d’une Société de Gestion agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). De ce fait, investir dans une SCPI permet une diversification du patrimoine.

Il est possible d’investir dans une SCPI via l’acquisition d’une ou plusieurs parts du capital de la société. La SCPI permet aux investisseurs d’être propriétaires de parts de biens qui sont pour certains, difficiles à acquérir seul. De surcroit, investir dans une SCPI requiert un budget plus faible qu’un investissement en direct. Le coût d’une part est, en effet, en moyenne de 150€ à 1000€.

De plus, qui dit placement collectif, dit risques mutualisés entre l’ensemble des investisseurs. C’est pourquoi, si un bien ne rapporte pas de bénéfice (par exemple pour cause de travaux ou inoccupation du bien), la perte de ce bénéfice sera atténuée grâce aux bénéfices générés par les autres biens.

Il existe deux types de SCPI : les SCPI d’entreprise et les SCPI d’habitation.

Une SCPI d’entreprise acquiert et gère des immeubles à usage commercial (bureau, locaux d’activité, entrepôts, etc.). Le marché de l’immobilier professionnel ne connaît pas de grande fluctuation. Il reste un marché saint sur le long terme. Ainsi, les revenus sont plus réguliers.

Communément appelée SCPI fiscales, elle acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation. Ces biens peuvent bénéficier de dispositifs fiscaux permettant aux investisseurs de bénéficier d’économies d’impôt sous réserve de respecter les conditions desdits dispositifs. On trouve notamment les SCPI Pinel, Malraux ou encore de déficit foncier.

Avant d’investir, il faut prendre en compte la famille à laquelle elle appartient. SCPI à capital fixe ou à capital variable.

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, le montant du capital est initialement défini par les statuts. Le montant maximum de souscription est connu à l’avance. Et le montant du capital maximal figure aussi dans les statuts. Par conséquence, pour investir avec un capital fixe, il faut attendre qu’un investisseur revende ses parts. Ainsi il sera possible de les racheter. Ou bien attendre qu’elle crée de nouvelles parts.

Si l’investisseur souhaite vendre ses parts, il doit adresser un ordre de vente à la société de gestion. La vente n’est effective que lorsqu’un nouvel acquéreur souhaite acheter ces parts. C’est pourquoi, le prix de vente des parts peut varier au gré de l’offre et de la demande. Néanmoins, le vendeur a la possibilité de trouver lui-même un acquéreur. Dans ce cas, il peut se mettre d’accord avec lui pour le prix des parts.

Avec une SCPI à capital variable, le montant du capital peut être modifié. Les investisseurs peuvent donc acquérir ou revendre leur part à tout moment.

Si l’investisseur souhaite revendre ses parts, il doit faire une demande de retrait de ses parts. Cette demande se fait auprès de la société de gestion qui va les racheter. Dans ce cas, la société de gestion peut se réserver le droit d’accepter ou non cette demande. A condition qu’il existe un nouvel acquéreur. Dans ces conditions, le prix de vente des parts est fixé par la société de gestion. S’il n’y a pas de nouvel acquéreur, la société de gestion peut quand même racheter les parts. Toutefois, elle doit posséder un fond de remboursement prévu à cet effet.

Le rendement et le capital d’une SCPI sont dépendant du marché de l’immobilier. De ce fait, il n’est pas possible de connaître à l’avance le montant des dividendes perçues par les investisseurs. Il n’est pas possible non plus de connaître la valeur des parts en cas de revente.

Les dividendes sont principalement versés trimestriellement sous la forme d’acompte. Le montant de ces dividendes dépend des loyers perçus par la société. Il dépend également des parts détenues par les investisseurs. Ces dividendes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers.

Les SCPI bénéficient ces dernières années d’un fort engouement. Effectivement, d’après les statistiques publiées par l’ASPIM et l’IEIF le 20 juillet dernier, elles ont enregistré une collecte record. Au premier semestre 2022, 5,2 milliards d’euros ont été enregistré. Soit une hausse de 39% par rapport au dernier semestre 2021. Et ce n’est pas tout, le second trimestre 2022 a enregistré un nouveau record de collecte trimestrielle. Elle représente un total de 2,6 milliards d’euros. Enfin, leur capitalisation a atteint 84,1 milliards d’euros au 30 juin 2022. Soit une hausse de 3% sur un trimestre.

Avant d’investir, il est toutefois recommandé de se renseigner auprès de l’AMF qui règlemente et contrôle ces investissements.