octobre 2022

La Société Civile Immobilière, SCI, permet de constituer un patrimoine à plusieurs et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment en cas de succession. En effet, il faut être au minimum deux personnes pour créer une SCI. Elles deviennent donc associées dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine est ainsi détenu par la société. C’est-à-dire que chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. Par conséquence, il est obligatoire de définir les statuts. Autrement dit, il est nécessaire de désigner un gérant qui s’occupe de la gestion courante de la SCI. Des assemblées générales sont également obligatoires dans le cadre de la gestion des biens. Certaines décisions sont prises par le gérant, tout comme la plupart des décisions ne nécessitent pas l’unanimité des associés. Dans ces conditions, il ne peut y avoir de désaccord quant à la gestion du patrimoine.

En principe, la SCI permet à deux ou plusieurs personnes de détenir un ensemble de biens immobiliers. Elle bénéficie notamment d’une fiscalité avantageuse. En outre, elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier. D’autant plus qu’il est prévu que la cession des parts se fasse de manière successive. Autrement dit, un abattement est prévu pour chaque donation de 100K€ par enfant et renouvelable tous les 15 ans. Bien sûr, cela concerne les droits de succession en ligne directe, c’est-à-dire parents-enfants. Qui plus est, les dettes et les bénéfices sont répartis entre les associés à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Ainsi, l’un des associés peut vendre ses parts sans entraîner la vente du bien.

De prime abord, créer une SCI engendre des obligations parfois contraignantes. Il est indéniable qu’avant la création, il est nécessaire de procéder à la rédaction des statuts. C’est pourquoi, il faut définir aussi qui sera le gérant de la SCI. De surcroît, la publication de la création de la société dans un journal d’annonce légale est obligatoire. A l’instar de l’immatriculation au registre du commerce des sociétés (RCS). Dans un second temps, une fois la création faite, certaines formalités sont à respecter. Par exemple, la tenue d’une assemblée générale, la rédaction des procès-verbaux ou encore la tenue d’une comptabilité.

Cela dit, il est possible d’avoir une SCI à capital fixe ou à capital variable. D’un côté, le capital fixe est constitué d’une seule somme. A savoir, les associés ne peuvent la changer que dans le cadre d’une procédure contraignante et coûteuse. D’un autre côté, le capital variable est constitué de deux sommes : le seuil et le plafond. Autrement dit, il s’agit de l’intervalle duquel les associés peuvent changer librement le capital de la SCI.

Tout d’abord il faut dire que le régime fiscal d’une SCI peut être modifiable. C’est qu’en effet, en location nue, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. A l’inverse de la location meublée, où les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur les sociétés.

L’aspect le plus important de ce régime est qu’il bénéficie du régime des plus-values immobilières. Il faut souligner que la plus-value brute représente la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. De plus, il existe deux plus-values nettes. A savoir, celle imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%). Et également celle soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%). Concrètement, la plus-value nette est le résultat de la plus-value brute moins l’abattement. Plus précisément, l’abattement dépend de la durée de détention du bien. Il faut dire qu’avant 6 ans, il n’y a pas d’abattement. En revanche, à partir de la sixième année, un abattement de 6% s’applique. Et pour finir, à partir de 22 ans, la plus-value bénéficie d’une exonération totale.

Il est à noter que ce régime permet la déduction de l’amortissement du bien. Mais aussi, les frais d’acquisition (notaire, agence). C’est pourquoi, pour des recettes équivalentes, une SCI à soumise l’impôt sur les sociétés aura un revenu différent d’une SCI soumise à l’impôt sur les revenus. Dans ces conditions, une SCI soumise à l’IS affichera un revenu net taxable plus faible qu’une SCI soumise à l’IR. Qui plus est, la comptabilité doit être remise au greffe du tribunal de commerce tous les ans. De surcroît, dans le cadre d’un régime à l’IR, les associés s’acquittent de cet impôt l’année où les bénéfices sont reversés.

Pour commencer, un associé peut revendre ses parts sans entraîner la vente du bien. En outre, cela est possible du fait de détenir à plusieurs des biens immobiliers dans une SCI. C’est la raison pour laquelle le patrimoine immobilier reste protégé au sein de la SCI. En effet, elle est la seule détentrice du bien.

Ensuite, la donation dans le cadre d’une SCI entraîne le paiement des droits de donation. Bien sûr, ils sont déterminés en fonction de la valeur des parts. Toutefois, ils tiennent compte des dettes de la SCI. Aussi, ces droits de donation s’appliquent après abattement.

Enfin, en cas de cession d’un bien, il faut obtenir au minimum l’accord des associés représentant la majorité des parts de la société.